Recht & Normen
Durchsetzung eines bodenschutzrechtlichen Wertausgleichsanspruchs nach § 25 BBodSchG
Ein Beispiel aus dem Ortenaukreis
Sehr häufig sind bei der notwendigen Sanierung von Altlastengrundstücken die Störer nicht mehr greifbar bzw. nicht zahlungsfähig. Typischer Fall ist eine Firma, die über Jahre hinweg schädliche Bodenveränderungen herbei geführt hat und insolvent wird. Von der öffentlichen Hand wird dann eine Sanierung des Grundstücks durchgeführt. Um zumindest einen Teil dieser Kosten ersetzt zu bekommen, begründet § 25 BBodSchG einen Anspruch auf Wertausgleich in Höhe der maßnahmenbedingten Wertsteigerung eines sanierten Grundstücks. Problematisch ist aber die tatsächliche Durchsetzung eines solchen Anspruchs, wenn zwar das Grundstück noch vorhanden, der bisherige Eigentümer aber nicht mehr handlungsfähig ist.
In einem vom Landratsamt Ortenaukreis durchgeführten Verfahren wurde ein Grundstück erfolgreich saniert, das im Eigentum einer als GmbH geführten Pelzverarbeitungsfirma stand. Durch die Sanierung hatte das Grundstück eine erhebliche Wertsteigerung von 0,- € / m² auf X € / m² (Wert einer Gewerbefläche) erfahren. Neben dem sanierten Grundstück gehörten der Firma noch weitere Grundstücke, die nicht saniert werden mussten. Alle Grundstücke waren mit Grundschulden über ihren Verkehrswert hinaus belastet. Die Grundschuldgläubiger wurden durch eine Bank vertreten. Als Verwertungsgrundlage für einen allgemeinen Kostenerstattungsanspruch des Landes standen diese Grundstücke nicht zur Verfügung, da die Grundschulden im Rang diesem Anspruch vorgingen.
Der spezielle Wertausgleichsanspruch nach § 25 BBodSchG ruht aber nach § 25 Abs.6 BBodSchG als öffentliche Last auf dem Grundstück. Eine solche öffentliche Last geht im Rang bei der Verwertung Ansprüchen aus Rechten an dem Grundstück vor (§ 10 Abs.1 Nr.3 ZVG). Die Höhe des Wertausgleichs wird durch Bescheid festgesetzt (§ 25 Abs.3 S.1 BBodSchG). Die Pflicht zum Wertausgleich erlischt, wenn der Betrag nicht bis zum Ende des vierten Jahres nach Abschluss der Sicherung oder Sanierung festgesetzt worden ist (§ 25 Abs.3 S.2 BBodSchG). Maßgeblich im Einzelfall ist dafür nicht der Abschluss aller Maßnahmen, sondern die Beendigung des wertschöpfenden Teils der Maßnahmen, also insbesondere der unmittelbaren Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen nicht jedoch der Überwachungsmaßnahmen zur Kontrolle der Sanierung (vgl. Versteyl/Sondermann BBodSchG 2.Aufl. 2005 § 25 Rdn.32; Hipp/Rech/Turian BBodSchG Rdn. 586). Spätestens im Zeitpunkt des Beschlusses der Altlastenkommission zur Einstufung des Grundstücks war die Sanierung abgeschlossen. Um auf der rechtssicheren Seite zu sein, empfiehlt sich eine möglichst frühzeitige Festsetzung des Wertausgleichs, sobald dieser beziffert werden kann.
Um den Ausgleichsbetrag wirksam festsetzen zu können, ist ein Adressat für einen solchen Bescheid notwendig. Die GmbH war hier nicht mehr handlungsfähig und hatte keinen gesetzlichen Vertreter mehr, der letzte Geschäftsführer war abberufen worden. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens war mangels ausreichender Masse abgelehnt worden. Damit war die Gesellschaft kraft Gesetzes aufgelöst (§ 60 Abs.1 Nr.5 GmbHG). Von der Auflösung ist jedoch die Beendigung der GmbH zu unterscheiden. Eine GmbH ist erst dann beendet, wenn sie vermögenslos ist und die Löschung im Handelsregister eingetragen ist. Es bedarf zunächst noch einer Liquidation entsprechend §§ 66 ff. GmbH-Gesetz. Eine solche Liquidation war hier noch nicht erfolgt. Vermögen in Gestalt der Grundstücke war noch vorhanden. Um die Liquidation durchzuführen, wurde auf Antrag des Landratsamtes vom zuständigen Amtsgericht als handelsrechtliches Registergericht analog §§ 29, 48 BGB ein Notliquidator als gesetzlicher Vertreter der GmbH bestellt. An diesen wurde der Bescheid zur Festsetzung des Wertausgleichsanspruchs zugestellt, womit auch unmittelbar kraft Gesetzes die öffentliche Last auf dem sanierten Grundstück entstand. Der Liquidator verwertete dann freihändig die vier der GmbH noch gehörenden Grundstücke. Durch den freihändigen Verkauf bestand die Chance, einen höheren Verkaufspreis als bei einer Zwangsversteigerung zu erzielen. Bei der Verwertung war ein sehr enges Zusammenwirken aller Beteiligten mit intensiver Klärung der finanziellen Modalitäten wie Liquidationskosten, Mittelverteilung etc. notwendig. Insbesondere war auch die Fachkunde des Landratsamtes als untere Bodenschutzbehörde gefordert, um die Verkaufsverhandlungen zu unterstützen. Die Grundstücke wurden von der Standortgemeinde zwecks späterer Weiterveräußerung an einen Gewerbebetrieb erworben. Nach dem Verkauf verteilte der Liquidator nach Abzug der Liquidationskosten den verbleibenden Erlös anteilig an das Land und an die Bank als Gläubiger der GmbH. Durch die Verwertung des sanierten Grundstücks konnten ca. 10 % der eingesetzten Sanierungsmittel ersetzt werden. Gleichzeitig wurde durch die Grundstücksverwertung auch ein Beitrag zum wünschenswerten Flächenrecycling von früheren Altlastenflächen geleistet.
Im Ergebnis ist die Durchsetzung des bodenschutzrechtlichen Wertausgleichs mitunter sehr aufwändig. Angesichts der hohen Kosten für die öffentliche Hand bei der Altlastensanierung ist es aber angebracht, in diesen Fallkonstellationen immer auch zu versuchen, einen solchen Anspruch durchzusetzen, um zumindest einen Teilbetrag der Kosten ersetzt zu bekommen. Die Mühe lohnt sich.
Sehr häufig sind bei der notwendigen Sanierung von Altlastengrundstücken die Störer nicht mehr greifbar bzw. nicht zahlungsfähig. Typischer Fall ist eine Firma, die über Jahre hinweg schädliche Bodenveränderungen herbei geführt hat und insolvent wird. Von der öffentlichen Hand wird dann eine Sanierung des Grundstücks durchgeführt. Um zumindest einen Teil dieser Kosten ersetzt zu bekommen, begründet § 25 BBodSchG einen Anspruch auf Wertausgleich in Höhe der maßnahmenbedingten Wertsteigerung eines sanierten Grundstücks. Problematisch ist aber die tatsächliche Durchsetzung eines solchen Anspruchs, wenn zwar das Grundstück noch vorhanden, der bisherige Eigentümer aber nicht mehr handlungsfähig ist.
In einem vom Landratsamt Ortenaukreis durchgeführten Verfahren wurde ein Grundstück erfolgreich saniert, das im Eigentum einer als GmbH geführten Pelzverarbeitungsfirma stand. Durch die Sanierung hatte das Grundstück eine erhebliche Wertsteigerung von 0,- € / m² auf X € / m² (Wert einer Gewerbefläche) erfahren. Neben dem sanierten Grundstück gehörten der Firma noch weitere Grundstücke, die nicht saniert werden mussten. Alle Grundstücke waren mit Grundschulden über ihren Verkehrswert hinaus belastet. Die Grundschuldgläubiger wurden durch eine Bank vertreten. Als Verwertungsgrundlage für einen allgemeinen Kostenerstattungsanspruch des Landes standen diese Grundstücke nicht zur Verfügung, da die Grundschulden im Rang diesem Anspruch vorgingen.
Der spezielle Wertausgleichsanspruch nach § 25 BBodSchG ruht aber nach § 25 Abs.6 BBodSchG als öffentliche Last auf dem Grundstück. Eine solche öffentliche Last geht im Rang bei der Verwertung Ansprüchen aus Rechten an dem Grundstück vor (§ 10 Abs.1 Nr.3 ZVG). Die Höhe des Wertausgleichs wird durch Bescheid festgesetzt (§ 25 Abs.3 S.1 BBodSchG). Die Pflicht zum Wertausgleich erlischt, wenn der Betrag nicht bis zum Ende des vierten Jahres nach Abschluss der Sicherung oder Sanierung festgesetzt worden ist (§ 25 Abs.3 S.2 BBodSchG). Maßgeblich im Einzelfall ist dafür nicht der Abschluss aller Maßnahmen, sondern die Beendigung des wertschöpfenden Teils der Maßnahmen, also insbesondere der unmittelbaren Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen nicht jedoch der Überwachungsmaßnahmen zur Kontrolle der Sanierung (vgl. Versteyl/Sondermann BBodSchG 2.Aufl. 2005 § 25 Rdn.32; Hipp/Rech/Turian BBodSchG Rdn. 586). Spätestens im Zeitpunkt des Beschlusses der Altlastenkommission zur Einstufung des Grundstücks war die Sanierung abgeschlossen. Um auf der rechtssicheren Seite zu sein, empfiehlt sich eine möglichst frühzeitige Festsetzung des Wertausgleichs, sobald dieser beziffert werden kann.
Um den Ausgleichsbetrag wirksam festsetzen zu können, ist ein Adressat für einen solchen Bescheid notwendig. Die GmbH war hier nicht mehr handlungsfähig und hatte keinen gesetzlichen Vertreter mehr, der letzte Geschäftsführer war abberufen worden. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens war mangels ausreichender Masse abgelehnt worden. Damit war die Gesellschaft kraft Gesetzes aufgelöst (§ 60 Abs.1 Nr.5 GmbHG). Von der Auflösung ist jedoch die Beendigung der GmbH zu unterscheiden. Eine GmbH ist erst dann beendet, wenn sie vermögenslos ist und die Löschung im Handelsregister eingetragen ist. Es bedarf zunächst noch einer Liquidation entsprechend §§ 66 ff. GmbH-Gesetz. Eine solche Liquidation war hier noch nicht erfolgt. Vermögen in Gestalt der Grundstücke war noch vorhanden. Um die Liquidation durchzuführen, wurde auf Antrag des Landratsamtes vom zuständigen Amtsgericht als handelsrechtliches Registergericht analog §§ 29, 48 BGB ein Notliquidator als gesetzlicher Vertreter der GmbH bestellt. An diesen wurde der Bescheid zur Festsetzung des Wertausgleichsanspruchs zugestellt, womit auch unmittelbar kraft Gesetzes die öffentliche Last auf dem sanierten Grundstück entstand. Der Liquidator verwertete dann freihändig die vier der GmbH noch gehörenden Grundstücke. Durch den freihändigen Verkauf bestand die Chance, einen höheren Verkaufspreis als bei einer Zwangsversteigerung zu erzielen. Bei der Verwertung war ein sehr enges Zusammenwirken aller Beteiligten mit intensiver Klärung der finanziellen Modalitäten wie Liquidationskosten, Mittelverteilung etc. notwendig. Insbesondere war auch die Fachkunde des Landratsamtes als untere Bodenschutzbehörde gefordert, um die Verkaufsverhandlungen zu unterstützen. Die Grundstücke wurden von der Standortgemeinde zwecks späterer Weiterveräußerung an einen Gewerbebetrieb erworben. Nach dem Verkauf verteilte der Liquidator nach Abzug der Liquidationskosten den verbleibenden Erlös anteilig an das Land und an die Bank als Gläubiger der GmbH. Durch die Verwertung des sanierten Grundstücks konnten ca. 10 % der eingesetzten Sanierungsmittel ersetzt werden. Gleichzeitig wurde durch die Grundstücksverwertung auch ein Beitrag zum wünschenswerten Flächenrecycling von früheren Altlastenflächen geleistet.
Im Ergebnis ist die Durchsetzung des bodenschutzrechtlichen Wertausgleichs mitunter sehr aufwändig. Angesichts der hohen Kosten für die öffentliche Hand bei der Altlastensanierung ist es aber angebracht, in diesen Fallkonstellationen immer auch zu versuchen, einen solchen Anspruch durchzusetzen, um zumindest einen Teilbetrag der Kosten ersetzt zu bekommen. Die Mühe lohnt sich.
Quelle und Kontakt:
Holger Steenhoff, Landratsamt Ortenaukreis
Tel.: 0781/805-9524
Holger Steenhoff, Landratsamt Ortenaukreis
Tel.: 0781/805-9524